ه‍.ش. ۱۳۹۵ مرداد ۴, دوشنبه

تقاضای مطلق مانع کاهش قیمت مسکن

تقاضای مطلق مانع کاهش قیمت مسکن

تقاضاي مطلق مانع كاهش قیمت خانه تعيين نرخ سود حاصل از سرمايه گذاري درحوزه ساخت و ساز مسكن به عوامل متعددي مرتبط است، يكي از عوامل موثر دراين زمينه، زمان لازم براي حصول سود از فعاليت هاي ساختماني است كه براساس آن بايد اين موضوع در نظر گرفته شود كه سود ساخت و ساز مسكن در درازمدت حاصل مي شود و دركوتاه مدت نمي توان انتظار نتيجه بخشي دراين زمينه را داشت ضمن اينكه رغبت سرمايه گذاران خرد و موقت همواره به سمت انجام فعاليت هايي بوده است كه گردش سريع در سرمايه گذاري و كسب سود در كوتاه مدت را به همراه داشته باشد كه باتوجه به نرخ سود بالاي سپرده گذاري در بانك ها و ريسك كمتر آن، تمايل براي سپرده گذاري سرمايه گذاران خرد در اين زمينه بيشتر است. يكي ديگر از فاكتورهاي مهم و موثر براي سرمايه گذاري درحوزه ساخت و ساز، دوره هاي رونق و ركود مسكن است و در حال حاضر كه در دوره ركود به سر مي بريم و شرايط بازار مسكن نامساعد است افرادي كه در حوزه ساختمان، فعاليت مستدام ندارند و دراين بخش به طور حرفه يي فعاليت نمي كنند در زمان ركود (۴-۳سال گذشته) سرمايه خود را از بخش مسكن خارج مي كنند زيرا بازگشت سرمايه آنها در دوران رونق خواهد بود كه زمان آن هنوز مشخص نيست و آنها دنبال بازگشت سرمايه به همراه سود در كمترين زمان ممكن هستند.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه

با توجه به دلايل ذكر شده و همچنين تجربه سال هاي گذشته در دوران ركود، نرخ سود سرمايه گذاري در حوزه ساخت و ساز پايين تر از نرخ تورم است علاوه براينكه نرخ سرمايه گذاري دراين بخش نسبت به ساير فعاليت هاي اقتصادي در دوران ركود كمتر مي شود و در شرايط كنوني كه ديگر بخش هاي اقتصادي نيز همچون مسكن در ركود فرو رفته اند، سرمايه گذاري در صنعت ساختمان حتي براي سرمايه گذاران تخصصي و فعالان اين بخش نيز جذابيت لازم را ندارد اگرچه سرمايه گذاران بخش مسكن همواره اين موضوع را نيز در نظر دارند كه دوره بازگشت سرمايه فعاليت درحوزه صنعت ساختمان، ۵ساله است و هنگام بازگشت سرمايه حجم آن ممكن است چندين برابر سرمايه اوليه باشد. در دوران رونق، قيمت مسكن همواره افزايش مي يابد و در اين زمينه نسبت به رونق بازار ساير كالاها و خدمات در صدر قرار دارد بر همين اساس اگر شاخص تورم تمام كالاها را در ۴۰سال گذشته مورد بررسي قرار دهيم به اين موضوع مي رسيم كه نرخ تورم مسكن ۵٫۲برابر شاخص ميانگين تورم ساير كالاهاست درواقع افزايش قيمت مسكن نسبت به ساير كالاها در زمان رونق بيشتر است. علت افزايش قیمت خانه در دوران رونق را مي توان ناشي از رشد تقاضاي موثرمسكن در اين دوران دانست، بدين معنا كه در دوره رونق كه تقاضاي موثر براي خرید خانه در تهران افزايش مي يابد، تورم اين كالاي سرمايه يي نيز رشد مي كند و همين موضوع نرخ سود سرمايه گذاران را در زمان رونق افزايش مي دهد به عنوان نمونه در سال ۸۸ ،۸۹ كه مسكن در حال ثبات بود شاخص سود ۱۰درصد بود اما در سال ۹۰ و با ايجاد رونق در بازار مسكن، اين رقم به چندين برابر افزايش يافت اين در حالي است كه هزينه ساخت مسكن در آن سال ها به شدت پايين بود و قيمت مصالح و خدمات ساختماني هم كمتر از ۳۰ تا ۴۰درصد رشد كرد اما در مقابل فروش مسكن ۱۴۰درصد سود را براي سرمايه گذاران به همراه داشت. در ۳-۲سال گذشته به علت ركود حاكم بر اقتصاد كلان ايران، حجم سرمايه گذاري درحوزه مسكن كاهش يافته است كه برخي بالا بودن قيمت زمين و همچنين نرخ سود سپرده گذاري را علت اين موضوع مي دانند درحالي كه چنين استدلالي صحيح نيست زيرا قيمت زمين به عنوان بخشي از قيمت ساختمان محسوب مي شود و در ۴-۳سال گذشته كه قیمت خانه رشد نكرد ارزش زمين نيزافزايش چنداني نداشت است پس نمي توان بالا بودن قيمت زمين را دليلي براي كاهش رغبت سرمايه گذاران دانست زيرا قيمت تغييري نكرده و تقريبا برابر با دوران رونق بازار مسكن است اگرچه ناگفته نماند كه زمين و واحد مسكوني پتانسيل نهاني دارند و در صورت بازگشت رونق، قيمت شان افزايش مي يابد. براي تحليل شرايط كنوني مي توان به يك فرمول مهم اقتصادي در زمينه بازار مسكن اشاره كرد براساس اين معادله در زمان رونق و ركود ۴عامل همراه با يكديگر تغيير مي كنند به عنوان نمونه در زمان رونق سرمايه گذاري، توليد، قيمت و حجم معاملات افزايش مي يابد و در زمان ركود نيز اينگونه است يعني سرمايه گذاري، ميزان معاملات و توليد كاهش مي يابد اما قيمت در اين ميان استثناست و ثابت مي ماند و تغيير نمي كند علت اين موضوع را مي توان در ميزان عرضه و تقاضا دانست، زيرا قيمت مسكن بيش از همه تابع عرضه و تقاضاست و تقاضا هميشه در بازار مسكن وجود دارد يعني دو تقاضاي مطلق(تقاضاي مطلق مربوط به افرادي است كه انگيزه خريد دارند اما قدرت خريد ندارند) و موثردراين بازار وجود دارد. باتوجه به آنكه بازار مسكن، يك بازار زيستي است وجود ركود، همچنين قيمت بالاي اين كالا نمي تواند مانعي براي خريد مسكن شود و متقاضيان خريد مسكن مجبوربه تهيه آن هستند، درواقع هميشه تقاضاي مطلق در بازار مسكن وجود دارد و همين موضوع سبب مي شود كه قيمت مسكن هيچگاه در دوران ركود نيز كاهش چنداني نداشته باشد. در پايان بايد به اين موضوع اشاره كرد، باوجود آنكه نرخ سود حاصل از سرمايه گذاري در بخش مسكن به زمان و همچنين دوران ركود و رونق بازار وابسته است اما دركل با توجه به آنكه مسكن كالايي سرمايه يي است و دوره ساخت آن بالاي ۵٫۱سال است و حداقل ۲ تا ۳سال سوددهي آن به طول مي انجامد تعيين رقم دقيق سوددهي فعاليت در اين بخش به سختي صورت مي گيرد.

منبع:تعادل

نوشته تقاضای مطلق مانع کاهش قیمت مسکن اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

هیچ نظری موجود نیست:

ارسال یک نظر