ه‍.ش. ۱۳۹۵ مرداد ۸, جمعه

راهکارهای بلندمدت برای ثبات بازار مسکن

بر اساس آمار موجود، کشور سالانه نیازمند احداث ۲ میلیون واحد مسکونی برای جبران کسری مسکن است.
این درحالی است که ۳۰ میلیون نفر جمعیت جوان بین ۱۰ تا ۳۰ سال سن هم وجود دارد که با احتساب آن می‌توان گفت معادل ۷۵ درصد جمعیت کشور زیر ۴۰ سال و ۲۵ درصد بالای ۴۰ سال سن دارند که گرایش برای تأمین مسکن به ویژه خرید آن در میان این اقشار بالاست.
در کنار این ارقام با نگاهی به وجود بیش از ۲ میلیون نفر خانوار در حاشیه شهرهای بزرگی مانند تهران و گرایش این افراد به مهاجرت، می‌توان دریافت حتی اگر در خوشبینانه‌ترین حالت این مهاجرت اتفاق نیفتد باز هم در انتهای دهه ۸۰ این میزان خانوار به حداقل ۶ میلیون نفر افزایش خواهد یافت، چرا که روند مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به حاشیه شهرهای بزرگ باوجود تمهیدات دولت کماکان ادامه دارد.
بخش مسکن برای رفع کمبودهای موجود نیازمند سرمایه‌گذاری ۲۲ هزار میلیارد تومانی است که این رقم اندک نیست تا به راحتی امکان تخصیص آن وجود داشته باشد.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه
طبق تبصره ۶ لایحه بودجه دولت در تلاش است تا با ارائه زمین‌های اجاره‌ای زمینه بهبود وضعیت بازار مسکن را فراهم کند، هر چند که ساماندهی این بازار با اعمال روش‌های فعلی از سوی کارشناسان مختلف همچنان مورد تأیید و گاه نقد قرار می‌گیرد.
برای نخستین بار طی سال‌های اخیر دولت در تبصره‌ای از لایحه بودجه به‌طور کامل تمامی زوایای بخش مسکن را مورد توجه قرار داده است. دولت در تلاش است با اجرای تبصره فوق زمینه تعادل بازار مسکن را که با وجود رکود نسبی حاکم بر آن، باز هم از افزایش تصاعدی قیمت‌ها در عذاب است، سامان دهد.
وزیر مسکن و شهرسازی در این باره می‌گوید: دولت برای ساماندهی بازار مسکن در قانون بودجه امسال، تبصره ۶ را طراحی کرده است.
دولت تصمیم گرفته است برای تعادل قیمت مسکن، سالانه ۵۰ هزار واحد مسکونی به قصد اجاره دادن ساخته شود، البته دولت خود این میزان مسکن را نخواهد ساخت بلکه با اعمال سیاست‌گذاری، برنامه‌ریزی و حمایت از سازندگان برای تحقق این امر گام بر خواهد داشت.
وی می‌افزاید: دولت برای کمک به خانه‌دار شدن مردم به تمامی افرادی که آمادگی ساخت مسکن را داشته باشند، زمین واگذار می‌کند و به ازای هر واحد نیز ۱۴ میلیون تومان وام در اختیارشان می‌گذارد.
وی تأکید می‌کند: شرط دولت پس از ساخت واحدها آن است که سرمایه‌گذاران باید واحدها را به مدت ۵ سال به مردم اجاره دهند، در غیراین صورت تمام امکانات ارائه شده به نرخ روز از آنان باز پس گرفته خواهد شد.
این طرح همان طرح مسکن ۹۹ ساله است، که بر اساس آن دولت برای هر ۵ عامل دخیل در ساخت مسکن شامل زمین، سرمایه، مصالح، نیروی کار و فناوری‌های ساخت و ساز برنامه‌ریزی می‌کند.
طبق این طرح معادل ۶۰ درصد بهای ساخت مسکن وام به سازندگان اعطا می‌شود و دولت هم زمین‌ها را برای ساخت نمی‌فروشد و تنها آنها را اجاره می‌دهد.
● بهای مسکن تا ۲ سال آینده ثابت می‌ماند
نبود برنامه‌های بلند مدت و میان مدت باعث شده است تا به‌طور متوسط با حدود ۴ میلیون کسری واحد مسکونی در شهر و روستاهای کشور مواجه شویم.
با در نظر گرفتن ضریب استهلاک و تخریب و خانه‌های خالی و ذخیره در دهه ۹۰ هر سال معادل ۳میلیون واحد مسکونی به تقاضای مسکن افزوده می‌شود، این در حالی است که میزان تولید نیز به تناسب روبه افزایش است
مدیر اجرایی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی، با توجه به وضعیت تولید مسکن، می‌گوید: با توجه به افزایش عرضه، قیمت مسکن تا ۲ سال آینده ثابت خواهد ماند و افزایش نخواهد یافت.
ساخت و ساز مسکن به شدت در حال افزایش است به نحوی که از اوایل سال آینده با پیشی گرفتن عرضه بر تقاضای مؤثر، تولید و فروش مسکن وارد دوره رکود خواهد شد.
در دوره رکود با کند شدن روند بازگشت سرمایه‌های ساخت و ساز، سرمایه‌گذاری جدید نیز کمتر می‌شود که این اتفاق با کاهش مجدد تولید مسکن پس از ۲ سال، باز باعث افزایش مجدد بهای مسکن خواهد گردید.
وی بر این باور است که هم‌اکنون سرمایه‌گذاری‌های زیادی در ساخت و ساز مسکن انجام شده است به نحوی که تنها طی ۴ ماهه ابتدای سال‌جاری، حدود ۹ هزار پروانه ساخت صادر شده است.
● تعیین بهای مسکن سر میز معامله
همچنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم اظهار می‌کند: قیمت خانهپس از یک دوره جهش طی ۲ ماه گذشته ثابت باقی مانده است، بنابراین به‌نظر می‌رسد این رکود و کمبود تقاضا، قیمت مسکن را در ماه‌های آتی باز هم ثابت نگهدارد.
مصطفی قلی خسروی، با اشاره به وجود تقاضای بالقوه پنهان در این بازار، اظهار می‌کند: بهای املاک باید بر سر میز معامله تعیین شوند و برخی واحدهای صنفی مشاوره املاک نباید با اعلام قیمت‌هایی بالای قیمت بازار و حتی پایین‌تر از آن مردم را سردرگم کنند.
وی تأکید می‌کند: این اقدام تخلف محسوب شده و با افراد فوق برخورد خواهد شد.
● جهت‌گیری دولت‌های گذشته
یکی از اساسی‌ترین جهت‌گیری‌های مسئولان دولت قبل در بخش مسکن اعطای یارانه و حمایت از اقشار کم درآمد برای خانه‌دار شدن است.
وزیر مسکن و شهرسازی در این باره هم می‌گوید: درست است که مقوله تولید مسکن در دوره دولت‌های قبلی مناسب بوده است، اما جهت‌گیری آنها به نفع کم درآمدها نبوده است.
بخش مسکن زیرمجموعه‌ای از زمین، مصالح ساختمانی و کل اقتصاد کشور است، بنابراین وقتی دستمزد و قیمت مصالح ساختمانی افزایش ‌یابد، نقدینگی بهترین مکان برای سرمایه‌گذاری را بخش مسکن می‌بیند که این اقدام زمینه‌ساز جهش قیمت مسکن خواهد بود.
وی می‌افزاید: دوره رکود همواره ۲ تا ۳ سال و دوره رونق بخش مسکن یک تا ۲ سال زمان می‌برد.
وی اظهار می‌کند: دولت با برنامه‌های خود در جهت جبران این رشد قیمتی است، اما باید توجه داشت زمانی که عرضه یک محصول در بازار کافی نباشد و تقاضا برای آن زیاد باشد، باید منتظر رشد قیمت بود. در این میان هم دولت نمی‌تواند در این بخش به شکل دستوری عمل کند، زیرا دولت می‌خواهد نقش حمایتی داشته باشد.
● گذر زمان
تهیه و تدوین طرح جامع مسکن برای نخستین بار، تصویب طرح تسهیلات خرید خانه کوچک جهت کارمندان و کارگران کم‌درآمد، تصویب آیین‌نامه حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی معادل سالانه ۵۰ هزار واحد مسکونی «شروع ۴۰ هزار واحد در سال ۱۳۸۵»، تصویب طرح پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه مسکن تا سقف ۳ میلیون تومان، جلب سرمایه خارجی و انعقاد قرارداد جهت احداث ۲۰هزار واحد مسکونی و اقدامات اجرایی جهت ساخت ۶۸۱ طرح مسکونی به صورت استیجاری دولتی در کنار اجرای تبصره ۶ لایحه بودجه سال‌جاری همگی از زمره تلاش‌های مسئولان دولت برای کاهش بهای مسکن و جلوگیری از رکود در این بازار هستند.
به اعتقاد کارشناسان هر چند این اقدامات بر وضعیت بازار مسکن می‌تواند تأثیر گذار باشد، اما این تأثیر گذاری مسلماً بلند مدت خواهد بود و نباید این انتظار وجود داشته باشد که بهای مسکن و شرایط حاکم بر این بازار در مدتی کوتاه دچار تحولی اساسی با اقدامات اشاره شده گردد.

نوشته راهکارهای بلندمدت برای ثبات بازار مسکن اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

هیچ نظری موجود نیست:

ارسال یک نظر