ه‍.ش. ۱۳۹۵ مرداد ۵, سه‌شنبه

طرح جامع مسکن و بحران اجاره نشینی

در طرح جامع مسكن، خانوارهای كم درآمد نیازمند به مسكن به ۶ گروه عمده تقسیم شده اند. گروه اول كارگران و كارمندان شاغل و بازنشسته زیر پوشش صندوق های تامین اجتماعی و استخدام كشوری و لشكری هستند. برای این گروه دادن وام های كم بهره برای خرید خانه كوچك پیش بینی شده است.
دستگاه های اجرایی مسئول این برنامه عبارتند از وزارت مسكن و شهرسازی و وزارت رفاه و تامین اجتماعی و سازمان مدیریت و برنامه ریزی كشور و بانك مركزی و سایر بانك های عامل. میزان اعتبار مورد نیاز سالانه حدود ۵ هزار میلیارد ریال پیش بینی شده است. همان طور كه در بهره ششم اشاره كردیم طبعا همه افراد این طبقه قادر به استفاده از این امكان برای خانه دار شدن نیستند زیرا توان بازپرداخت اقساط وام خود را ندارند و در نتیجه در گروه استفاده از مسكن اجاره ای قرار خواهند گرفت. وزارت مسكن و شهرسازی در برنامه های دوم و سوم توسعه نیز بحث كوچك سازی واحدهای مسكونی را مطرح كرده و در برنامه چهارم و طرح جامع مسكن نیز به آن وفادار مانده است. در بحث كوچك سازی مسكن برای شهرهای بزرگ حد ۷۵ متر مربع و در شهرهای كوچك حد ۱۰۰ متر مربع در نظر گرفته شده و اساس پرداخت یارانه ها رعایت این الگوی مصرف است. طبق برآوردهای دفتر برنامه ریزی اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازی گروه های درآمدی ۴ دهك پائین جامعه كه ۳۴۳ درصد از كل تقاضای مسكن را تشكیل می دهند به مسكن با زیربنای حدود ۵۰ متر مربع قانع هستند و حد نصاب ۷۰ متر مربع، بیشتر در گروه های درآمدی ۵ و ۶ جامعه و حد نصاب بالاتر از ۱۰۰ متر مربع برای گروه های درآمدی ۷ تا ۱۰ است كه به ترتیب ۸۳۲ و ۹۲۳ درصد از تقاضای مسكن را تشكیل می دهند. همان طور كه قبلا اشاره كرده ایم از نظر اقتصادی كوچك سازی مسكن توجیه دارد و این سیاست وزارت مسكن و شهرسازی میانگین مسكن را از ۱۴۰ متر مربع به ۱۱۹ متر مربع كاهش داده است. اما از نظر اجتماعی این امر پیامدهای مناسبی ندارد. در الگوی مصرف مسكن، متاسفانه رابطه ای بین سطح زیربنای واحد مسكونی و تعداد افراد خانواده در نظر گرفته نشده است. یعنی برای یك زوج جوان كه تازه ازدواج كرده اند همان الگویی در نظر گرفته شده كه برای یك خانواده ۵ ، ۶ نفری. در برخی از كشورهای پیشرفته همین كه اولین نوزاد خانواده به دنیا می آید الگوی مسكن آن خانواده نیز بازبینی و پایش می شود زیرا این امر به سلامت روانی و اجتماعی و كارآمدی خانواده بستگی پیدا می كند. شاید در شرایط خاص بگوییم كه به هر حال یك سرپناه ۵۰ متر مربعی برای یك خانواده پر جمعیت بهتر از هیچ است اما وقتی صحبت از برنامه ریزی های بلند مدت به میان می آید باید برنامه ها به انتظارات بیشتری پاسخ دهند و از جمله برنامه تامین مسكن باید با چشم اندازهای توسعه ملی در درازمدت هماهنگی داشته باشد.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه
گروه دوم از خانوارهای كم درآمد به ویژه گروه های درآمدی دهك های اول تا چهارم جامعه كه قادر به استفاده از تسهیلات اعتباری برای خرید خانه ملكی نیستند می توانند از برنامه اجرایی استفاده از وام ودیعه اجاره استفاده كنند. این وام از محل منابع بانكی تامین خواهد شد و پیش بینی شده كه اگر ۴۰ هزار وام در هر سال پرداخت شود در ۱۰ سال آینده ۶۷ هزار میلیارد ریال اعتبار مورد نیاز است. در این طرح، خانوارهای زیر پوشش كمیته امداد و سازمان بهزیستی و مستمری بگیران و بازنشستگان زیر پوشش سازمان تامین اجتماعی و صندوق بازنشستگی كل كشور و نیز خانوارهای شاغل جوان و زنان شاغل سرپرست خانوار گنجانیده شده اند. انتظار برنامه ریزان وزارت مسكن و شهرسازی این است كه با اجرای این برنامه قشرهای كم درآمد جامعه به ویژه خانواده های جوان قادر به اجاره مسكن مورد نیاز خود باشند و در عین حال این برنامه به افزایش عرضه واحدهای مسكونی اجاره ای كمك كند. برخی از كارشناسان اقتصادی به آثار تورمی این برنامه اشاره می كنند اما حجم نقدینگی كه از راه این برنامه وارد بازار می شود آن قدر نیست كه خیلی اثرگذار باشد و اگر بخشی از این نقدینگی در چرخه تولید مسكن اجاره ای به كار افتد اثر تورمی احتمالی آن كاسته خواهد شد. خوشبختانه برنامه ریزان طرح جامع مسكن، توانسته اند بین برنامه پرداخت وام به مستاجرین كم درآمد و برنامه احداث و عرضه مسكن اجاره ای كه قبلا به آن اشاره كردیم و در قسمت بعدی این نوشتار آن را دوباره به بحث خواهیم گذاشت پیوند برقرار كنند. محدودیت های دریافت وام ودیعه مسكن اجاره ای علاوه بر آن كه متقاضی باید در گروه هدف باشد این است كه میزان وام دریافتی از ۲۰ برابر درآمد ماهانه او بیشتر نباشد و اقساط وام از ۳۰ درصد درآمد مستمری او تجاوز نكند. به این ترتیب مبلغ وام بین یك تا سه میلیون تومان متغیر است و دریافت كننده وام تعهد می سپارد كه وام دریافتی را به موجر خود منتقل كند. این وام با كارمزد ۴ درصد در سال و دوره بازپرداخت ۵ساله در اختیار متقاضی قرار می گیرد. طبیعی است كه دادن ودیعه مسكن برای دهك های درآمدی ۱ تا ۴ جامعه ممكن است یك داروی مسكن كوتاه مدت باشد اما با توجه به سایر شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه علاج اساسی نیست. در كشورهایی نظیر آلمان، انگلیس و چین كه از بحران های جنگی، اقتصادی و اجتماعی بزرگ بیرون آمده اند به پرداخت یارانه مستمر برای اجاره بهای متناسب با درآمد و جمعیت خانوار دست زده اند.
●مسكن های اجاره ای
سومین برنامه اجرایی توانمند سازی خانوارهای كم درآمد برای تامین مسكن عبارت است از احداث و عرضه مسكن اجاره ای. در این برنامه پیش بینی شده كه سالانه ۵۰ هزار واحد مسكونی اجاره ای توسط بخش خصوصی ساخته و عرضه شود. برای اجرای این برنامه سالانه ۶ هزار میلیارد ریال برآورد اعتبار شده و عمر برنامه حدود ۱۰ سال پیش بینی شده است.
برنامه ریزان وزارت مسكن و شهرسازی پیش بینی كرده اند كه اجرای موفقیت آمیز این برنامه باید دستاوردهای زیر را داشته باشد:
۱ افزایش عرضه واحدهای اجاره ای
۲ كاهش نرخ رشد اجاره بها
۳ افزایش دسترسی خانوارهای كم و میان درآمد به ویژه جوانان به مسكن اجاره ای
۴ كاهش نسبت هزینه مسكن به كل هزینه در دهك های درآمدی ۱ تا ۵ جامعه
وزارت مسكن و شهرسازی دو نوع تسهیلات برای تشویق تولید كنندگان واحدهای مسكونی به ایجاد مجتمع های مسكونی اجاره ای در نظر گرفته است. انگیزش اول واگذاری زمین متناسب با طرح و تولید واحدهای مسكونی اجاره ای است. در این طرح بهای زمین واگذار شده با تخفیف و تسهیلات ویژه محاسبه ولی در ۵ سال اول دوره اجاره داری وصول نمی شود و بعد از این دوره ۵ ساله در صورت تداوم نظام اجاره داری در واحدهای مسكونی، بهای زمین به اقساط ۱۵ساله دریافت خواهد شد ولی اگر تولیدكننده نخواهد این نظام را ادامه دهد و قسط فروش واحدهای مسكونی خود را داشته باشد در این صورت مجبور به پرداخت بهای زمین به قیمت روز خواهد بود. امتیاز دومی كه نصیب سازندگان واحدهای مسكونی اجاره ای می شود استفاده از وام ۱۲ میلیون تومانی به ازای هر واحد تولیدی با روش تقسیط پلكانی و برخورداری از ۴ درصد یارانه در كارمزد است. علاوه بر امتیازات فوق اگر واحدهای مسكونی اجاره ای در شهرهای جدید و یا بافت های فرسوده شهری ساخته شود سازنده آن از ۵۰ درصد تخفیف در هزینه های خدمات انشعاب آب و برق، تلفن، گاز، فاضلاب و صدور پروانه ساخت شامل عوارض احداث و تراكم ساختمان واحدهای مسكونی بهره مند خواهد شد. به موازات این سه برنامه یعنی ایجاد زمینه برای خرید مسكن كوچك و دادن وام ودیعه به مستاجران كم درآمد و احداث و عرضه مسكن اجاره ای، در طرح جامع مسكن احداث و عرضه مسكن كوچك به عنوان برنامه مكمل پیش بینی شده است. در واقع این برنامه اجرایی، مكمل برنامه اجرایی پرداخت وام برای خرید مسكن كوچك است و كم و بیش همان گروه از نیازمندان مسكن را هدف قرار می دهد. در این برنامه هر كس بخواهد واحدهای مسكونی كوچك منطبق با الگوی مصرف تولید كند از تسهیلات اعتباری كم بهره استفاده خواهد كرد. یارانه كارمزد تولید واحدهای مسكونی كوچك در شهرهای كوچك برابر ۶ درصد و در شهرهای متوسط برابر ۴ درصد در سال است. در این طرح، الگوی مصرف، همان زیر بنای تا ۷۰ مترمربع در شهرهای بزرگ و تا ۱۰۰ مترمربع در شهرهای كوچك است. پنجمین برنامه اجرایی این بخش از طرح كه تكمیل كننده برنامه اجرایی چهارم به شمار می رود برنامه واگذاری حق بهره برداری از زمین برای تولید كنندگان و سازندگان مسكن كوچك در شهرهای كوچك و متوسط است. گروه هدف در این طرح باز همان خانوارهای فاقد مسكن ملكی دهك های درآمدی ۳، ۴ و ۵ جامعه هستند كه زیر پوشش بیمه های تامین اجتماعی و یا صندوق های بازنشستگی كل كشور باشند و دستگاه های اجرایی مسئول این برنامه عبارتند از وزارت مسكن و شهرسازی و وزارت رفاه و تامین اجتماعی و سازمان اوقاف و سایر وزارتخانه هایی كه دارای صندوق های مالی و ذخیره ای هستند. پیش بینی شده است كه هر سال در قالب این برنامه ۲۰ هزار واحد مسكونی در شهرهای كوچك و متوسط ساخته و عرضه شود. اعتبار مورد نیاز برای اجرای این برنامه ۷۰۰ میلیارد ریال در سال است كه ۲۸۰ میلیارد ریال آن از بودجه عمومی و بقیه از تسهیلات اعتباری بانك های تخصصی و تجاری تامین خواهد شد. طبق برآوردهای آماری در شهرهای كوچك و متوسط حدود ۴۰ درصد و در شهرهای بزرگ حدود ۶۰ درصد از بهای واحدهای مسكونی ناشی از قیمت زمین است. پس با اجرای این برنامه انتظار داریم كه بهای تمام شده واحدهای مسكونی دست كم تا ۴۰ درصد كاهش و از این راه توان خرید خانواده های كم درآمد افزایش پیدا كند.

منبع:روزنامه شرق

نوشته طرح جامع مسکن و بحران اجاره نشینی اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

هیچ نظری موجود نیست:

ارسال یک نظر