ه‍.ش. ۱۳۹۵ مرداد ۴, دوشنبه

طبقه ای محروم ازوام مسکن

طبقه ای محروم ازوام مسکن
برخی از کارشناسان با اشاره به این کاستی در تامین مالی مسکن، پیشنهاد فعال شدن لیزینگ در این بخش را مطرح می‌کنند. مصطفی ازگلی، مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن با تاکید بر متناسب نبودن بالاترین سقف تسهیلاتی با کف قیمت هزینه آپارتمان‌های بزرگ متراژ معتقد است: لیزینگ مسکن می‌تواند گزینه‌ای برای کمک به نظام وام‌دهی خرید مسکن باشد.

تاخیر در راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن، بخشی از تقاضای مصرفی را در بهره‌برداری از شرایط مناسب خرید محروم کرد. با گذشت یک فصل از موافقت اولیه با شکل‌گیری این بازار، سه مانع ورود شرکت‌های لیزینگ به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن، تعیین تکلیف نشده است. وام‌های فعلی (۱۱۰ تا ۱۶۰ میلیونی) تقاضای میان‌درآمد رو به پایین را هدف قرار داده اما برای تامین قدرت خرید «تقاضای میان‌درآمد رو به بالا»، با توجه به متوسط قیمت آپارتمان‌های مخصوص این گروه، تسهیلات حداقل ۳۰۰ میلیون تومانی لازم است که پرداخت آن، نیازمند «لیزینگ» است.

تعلل ناشی از نوعی محافظه‌کاری در صدور مجوز لیزینگ مسکن، بخش موثر تقاضای مصرفی را از «ورود به صحنه معاملات و استفاده از شرایط مناسب خرید» محروم کرده است.یک فصل از موافقت اولیه سیاست‌گذار پولی با راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن می‌گذرد اما شکل‌گیری این بازار در مرحله بررسی نهایی «پیش‌نویس از قبل تهیه‌شده»، متوقف مانده است. این بی‌عملی در حال حاضر باعث شده دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا که حداقل ۲۵ درصد از کل جامعه تقاضای مصرفی مسکن را تشکیل می‌دهند، در مقطع فعلی، از بازار خرید جا بمانند و سهم آنها از معاملات ماهانه آپارتمان به ۱۰ درصد نزول کند.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه

بررسی‌ها نشان می‌دهد: تسهیلات کنونی خرید مسکن که به‌صورت وام‌های ۱۱۰ و ۱۶۰ میلیون تومانی پرداخت می‌شود، حداکثر قدرت پوشش برای آپارتمان‌هایی با بهای کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان و زیر ۱۰۰ مترمربع را دارد. همین موضوع باعث شده طی ماه‌های اخیر، حجم فروش این نوع واحدها نسبت به سال گذشته، ۲ تا ۳ واحد درصد افزایش پیدا کند و به بالای نصف کل معاملات برسد. اما در مقابل، تقاضای خرید آپارتمان‌های بالای ۶۰۰میلیون‌تومان با حداقل مساحت ۱۰۰ و حداکثر ۱۵۰ مترمربع، به‌خاطر خلأ تسهیلات، سرکوب شود.

این آپارتمان‌ها هم‌اکنون ۱۰ تا ۱۳ درصد کل واحدهای فروخته شده در ماه را تشکیل می‌دهند،‌ یعنی حدود ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ واحد مسکونی، در حالی که با توجه به حجم بالای املاک بزرگ متراژ در بازار و نیاز بالقوه برای خرید این واحدها از سمت دهک‌های ۶ تا ۸ درآمدی، سهم فروش این آپارتمان‌ها می‌تواند تا دو برابر سطح موجود افزایش یابد و به یک‌چهارم کل معاملات برسد.طبقه درآمدی «متوسط رو به بالا» برای خرید آپارتمان مورد نظر خود نیازمند ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات است تا از توان مالی لازم برخوردار شود. این میزان تسهیلات با توجه به تنگنای مالی نظام بانکی، جز از طریق بازار لیزینگ قابل تامین نیست. سال گذشته البته یک بانک عامل پیشنهاد کرد از طریق یکی از شرکت‌های مالی زیرمجموعه‌اش، حاضر است برای بازگشایی بازار متروکه لیزینگ مسکن پیش‌قدم شود. اما سیاست‌گذار پولی اردیبهشت امسال در موافقت اولیه خود با راه‌اندازی این بازار، استفاده از منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ را ممنوع اعلام کرد و آن را خط‌قرمز لیزینگ مسکن دانست.

در شرایط فعلی، سه مانع در مسیر احیای بازار لیزینگ مسکن – نزدیک به ۱۰ سال بعد از آخرین تجربه ارائه این نوع تسهیلات که همزمان با ممنوعیت پرداخت وام خرید در دو دولت قبل، جلوی آن نیز گرفته شد- وجود دارد.

مانع اول، مجاز نبودن بانک‌ها به تزریق منابع به شرکت‌های لیزینگ است. نگرانی سیاست‌گذار پولی در این ارتباط آن است که منابع ارزان‌قیمت مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت وام خرید خانه در تهران با نرخ سود پایین و حمایتی، از مسیر اصلی منحرف شود و صرف پرداخت تسهیلات لیزینگ با سود بالا شود.

مانع دوم، ظرفیت محدود شرکت‌های لیزینگ برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن است. قیمت تمام‌شده تسهیلات برای لیزینگی‌ها –هزینه تامین منابع- در مقایسه با بانک‌ها، گران‌تر است ضمن آنکه سرمایه اولیه غالب آنها برای ارائه تسهیلات مسکن، چندان جوابگو نیست. بنابراین تمایل‌شان بیشتر به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت (دوره بازپرداخت به مراتب کمتر از ۱۰ سال) است.

در این میان، ابهام درباره نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ توسط مکانیزم بازار یا به‌صورت دستوری، به‌عنوان مانع سوم، تردید شرکت‌های سرمایه‌گذار را دوچندان کرده است.

نوشته طبقه ای محروم ازوام مسکن اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

هیچ نظری موجود نیست:

ارسال یک نظر