اهرم بازار مسکن در دست مالیات

اهرم بازار مسکن در دست مالیات

آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران این نکته را گوشزد می‌کند که در تیرماه سال۹۵ متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی رشد ۴.۴ درصدی را تجربه کرده است.
طبق این آمار متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در تیرماه سال‌جاری ۴۲٫۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۰.۱ و ۴.۴ درصد افزایش داشته است.
بررسی معاملات ثبت شده از ثبت شدن تعداد ۱۴ هزار و ۹۶۹ واحد مسکونی در تیرماه امسال خبر می‌دهد و می‌گوید این تعداد در مقايسه با ماه مشابه سال قبل ۶/۲۷ درصد رشد داشته است.
اطلاعات ثبتی این نکته را نشان می‌دهد که در تيرماه امسال از ميان مناطق ۲۲گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل ۴/۸۹ ميليون ريال به منطقه ۱ و کمترين آن با ۳/۲۱ ميليون ريال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. گزارش بانک مرکزی می‌گوید: ۶/۷۳ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربو ط به ۱۰ منطقه شهر تهران به ترتيب منطقه ۵ ،۴ ،۲ ،۸ ،۱۴ ،۱۰ ،۱۵ ،۷ ،۱ و ۱۱ بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۴/۲۶ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

بازاری کم‌رونق
این آمارها و ارقام‌ها در حالی مطرح می‌شود که در طول سال‌های اخیر بازار مسکن از کم‌رونق‌ترین و کم‌معامله‌ترین بازارها بوده است و همچنان هم برخی فعالان و معامله‌گران آن از بی‌رونق بودن آن گله‌مند هستند.
کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن در واکاوی این مساله و اینکه چرا با گذشت این همه سال و اجرایی شدن این همه طرح همچنان مسکن به عنوان یک معضل و نگرانی برای خانواده‌های قشر متوسط مطرح است می‌گویند: آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی هرچند نمادی از رونق اندک در بازار مسکن است اما مربوط به مناطق مرفه و پردرآمد است.
به گفته این گروه این آمار نشان می‌دهد که قشر متوسط و ضعیف جامعه که بیشترین آسیب و هزینه را به واسطه نداشتن قدرت خرید خانه تحمل می‌کنند همچنان از هزینه بالای مسکن و اجاره‌بها رنج می‌برند و با حقوق کم که حداقل آن ۸۱۲ هزار تومان به گفته وزارت کار و امور اجتماعی است نمی‌توانند معیشت خودرا تامین کنند چه برسد به خرید مسکن.
این اتفاق در حالی رخ داده که دیگر آمارها از وجود ۱.۷ میلیون مسکن خالی در کشور خبر می‌دهد که اغلب برای اقشار متوسط و بالای جامعه ساخته شده و این درحالی است که اقشار پایین با کمبود مسکن روبه‌رو هستند.
مشکل تامین مسکن در میان اقشار ضعیف جامعه اتفاقی نیست که مربوط به این دولت و یا دولت قبلی باشد و سال‌هاست که دولت‌های روی کارآمده می‌کوشند تا این معضل را حل کنند اما ناهماهنگی‌ها و بهره‌گیری از طرح‌های آزمون و خطایی موجب شده تا هیچ‌یک از طرح‌های ارائه شده به سرانجام نرسد که نمونه عینی آن همان مسکن مهر است که خود حدیث مفصلی دارد.

بی‌مهری به مسکن مهر
مسکن مهری که در دولت نهم و دهم برپا شد اما نیمه‌تمام به دولت یازدهم رسید و متولیان مربوط از آن به عنوان میراث تلخ دولت دهم یاد کردند و در ابتدای راه به جای انجام تکالیف خود تنها به عیب‌جویی از این طرح پرداختند و متقاضیان آن را که چشم انتظار خانه‌دار شدن بودند همچنان چشم انتظار گذاشتند و برخلاف تمام وعده‌های سرداده شده هر روز رقم تازه‌تری را از این افراد طلب کردند.
نکته قابل توجه در مقابل اظهارنظر متولیان دولتی از جمله وزیر راه و شهرسازی در حضور نمایندگان مجلس در اردیبهشت‌ماه ۹۴ مبنی بر اینکه “من مسئول مسکن مهر نیستم” آن بود که مقام معظم رهبری در شهریورماه سال ۹۳ به دولت تاکید کردند که مسکن مهر را تکمیل کنید.
ایشان در فرمایشات خود فرمودند: «اگر احتمالا با اصل طرح مسکن مهر و یا نحوه تزریق اعتبارهای بانکی به آن مخالفتی وجود دارد، اما این را هم بدانیم که اکنون چند میلیون نفر چشم انتظار تکمیل مسکن مهر هستند و باید این کار بطور جدی پیگیری شود و به اتمام برسد.»
اما آنچه از برآیند اتفاقات رخ داده بر می‌آید عملکرد متولیان دولت یازدهم در رفع مشکل مسکن قابل قبول نبوده است چراکه این گروه تنها توانسته‌اند بخش محدودی از مسکن مهر را به سرانجام برسانند و این طرح همچنان شاکی‌های بسیاری دارد و در مقابل وام خانه‌اولی‌ها را از ۴۵ میلیون تومان طی چند مرحله به ۱۶۰ میلیون تومان رساندند که خود این وام‌ها به واسطه سود بالا و اقساط بالای ۲ میلیون تومان و مدت زمان ۱۲ ساله نتوانست گره از مشکل مسکن مردم عادی باز کند.
با وجود تمام این اتفاقات هنوز که هنوز است متولیان بازار مسکن گمان می‌برند که طرح‌های سنتی که تاکنون اجرا کرده‌اند یک روز به نتیجه خواهد رسید و همچنان درپی آزمون و خطا هستند غافل از آنکه میلیون‌های ملک خالی در سطح شهر وجود دارد و اجرای قوانینی همچون دریافت مالیات از این خانه‌های خالی همچنان خاک می‌خورد.

راهکار پیشنهادی
برخی کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن از جمله راهکارهای پیشنهادی برای ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف دریافت مالیات از صاحبان خانه‌های خالی می‌دانند و معتقدند این تعداد خانه خالی در شرایطی که خانوار زیادی در کشور اجاره‌نشین هستند اگر به چرخه مصرف باز گردد در کاهش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی بسیار مؤثر است.
به گفته این افراد اقدام به اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ابزاری کنترلی است که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم مبدل می‌شود.

نوشته اهرم بازار مسکن در دست مالیات اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

مزایده مسکن مهر آغاز شد

به دنبال صدور مجوز واگذاری مسکن مهر توسط پیمانکاران دولت، یکی از شرکت‌های پیمانکار پروژه‌های مسکن مهر پیش‌قدم شده و آپارتمان‌های نیمه‌تمام خود را به مزایده گذاشته است.

وزارت راه و شهرسازی از ابتدای سال جاری مجوز واگذاری آپارتمان‌های مسکن مهر را در شرایطی صادر کرد که برخی پیمانکاران پروژه‌های مسکن مهر مدعی بودند تنها در صورتی می‌توانند این پروژه‌ها را به سرانجام برسانند که قیمت تمام‌شده را افزایش دهند. از سوی دیگر این ادعا هم توسط برخی پیمانکاران مطرح شده است که واجدان شرایط خرید مسکن مهر که فاقد سابقه مالکیت بوده و فرم «ج» آنها سبز باشد، متقاضی خرید این آپارتمان‌ها نیستند و از این جهت باید برای مسکن مهر بازاری جدید فراهم کرد. به این ترتیب اوایل امسال با مجوزی که دولت برای وزارت راه و شهرسازی صادر کرد، پیمانکاران پروژه‌های مسکن مهر مجاز شدند که واحدهای مازاد را با هر قیمتی که برایشان به صرفه است فروخته و به‌عنوان طلب خود از دولت محاسبه کنند. این اقدام موجب شده که برای نخستین بار گروهی از پیمانکاران تعدادی از واحدهای تکمیل شده و آماده تحویل خود را به مزایده گذاشته و به بالاترین قیمت بفروشند.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه

این اقدام از چند جهت حائز اهمیت است؛ نخست اینکه راهکار اتخاذ شده توسط دولت از ابتدای سال جاری توانسته راهی را پیش پای پیمانکارانی که در سال‌های اخیر به نوعی با پروژه‌های مسکن مهر درگیر و دچار مشکل بودند، بگشاید. به این ترتیب پیمانکارانی که به دلیل طلب از دولت یا به علت عدم تقاضا برای واگذاری واحدهای آماده تحویل با پروژه‌های مسکن مهر درگیر بودند اکنون می‌توانند واحدهای نیمه‌تمام یا تکمیل خود را به قیمت منطقی و متناسب با قیمت تمام شده ساخت به خریداران عرضه کنند و مزایده راه نجات آنها از گره کور واحدهای بدون بازار است.

دومین نکته قابل توجه، پیامی است که در دل برگزاری مزایده واحدهای مسکن مهر مستتر است. این موضوع نشان می‌دهد بر خلاف تصور عده‌ای، واحدهای مسکن مهر بازارپذیر بوده و به نسبت موقعیت متقاضیانی دارد. اینکه سازنده‌ای تصمیم می‌گیرد آپارتمان‌های آماده تحویل مسکن مهر را به مزایده بگذارد مهم‌ترین دلیل بر اثبات ادعای بازارپذیر بودن این واحدها است. طبعا اگر این واحدها بازاری نداشته باشد، سازندگان باید آنها را به پایین‌ترین قیمت عرضه کنند و به نوعی به حراج بگذارند. این در حالی است که آنها «مزایده» یعنی فروش به بالاترین قیمت را برای واگذاری مسکن مهر انتخاب کرده‌اند.

یکی از پیمانکاران پروژه مسکن مهر در یکی از شهرهای شمالی کشور، نخستین مزایده برای واگذاری واحدهای تکمیل شده خود را در اواسط مرداد ماه برگزار خواهد کرد. قیمت پایه پیش‌بینی شده برای ۷۰ واحد مسکونی ۷۴ تا ۷۸ متر مربعی آماده تحویل که در این مزایده عرضه شده، بین ۶۰ تا ۶۲ میلیون تومان است که بر این اساس قیمت پایه هر مترمربع از این واحدها بین ۷۷۵ هزار تا ۸۰۵ هزار تومان تعیین شده است. در عین حال ممکن است قیمت‌های مذکور در صورت وجود متقاضی با قیمت بالاتر در مزایده، قدری افزایش یابد. نکته جالب توجه دیگر وجود وام ۳۰ میلیون تومانی روی واحدهای عرضه شده است که به نام خریداران واحدهای فروخته شده در مزایده منتقل می‌شود و به این ترتیب تقریبا نیمی از هزینه تملک این واحدها از طریق وام مسکن مهر پرداخت خواهد شد.

نوشته مزایده مسکن مهر آغاز شد اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

نظم جدید معاملات در مسکن

حرکت معاملات مسکن از توقفگاه «رکود» با نیروی محرکه‌ چندمنظوره که ابتدای امسال فعال شد، نه تنها سمت تقاضا را به خانه‌دار شدن امیدوار کرده که باعث شکل‌گیری «نظم جدید» در بازار ملک شده است. آمارهایی که طی ۴ ماه گذشته از سال ۹۵، درباره متغیرهای بازار مسکن اعلام شده، صرفا بر رشد حجم خرید و فروش آپارتمان بعد از دو سال رکود سنگین و همچنین بازگشت خریداران مصرفی به صحنه معاملات حکایت داشت اما تحلیل‌های دقیق‌تر از داده‌های مکمل، بیانگر آن است که شرایط کنونی بازار ملک علاوه بر بهبود به لحاظ قرار گرفتن در فاز غیررکودی، یک تفاوت چشمگیر و روبه جلو نیز نسبت به سال گذشته پیدا کرده است که آن را می‌توان به‌عنوان «نقطه قوت» معاملات مسکن، «دستاورد سوم» تسهیلات خرید خانه در تهران معرفی کرد.

بررسی‌هایی که «دنیای اقتصاد» در این باره انجام داده است، نشان می‌دهد: در حال حاضر نبض معاملات مسکن در تهران، کاملاً در اختیار «تقاضای مصرفی» به‌عنوان گروه هدف وام‌های جدید مسکن، قرار دارد و این طیف از متقاضیان هم‌اکنون «منتفع اصلی» شرایط مناسب به‌وجود آمده برای خرید آپارتمان، محسوب می‌شود.

این نتیجه‌گیری از روی گزارش نوار قلب معاملات مسکن، استخراج شده است و مشخص می‌کند: پرداخت تسهیلات ۸۰ تا ۱۱۰ میلیون تومانی خرید خانه در تهران در سال جاری، علاوه بر اینکه دو اثر مثبت شامل «افزایش قدرت خرید مسکن و تحریک تقاضای مصرفی به خواب رفته برای برگشت به صحنه معاملات ملک» و همچنین «خروج از رکود سنگین سال ۹۴ و سرعت‌گیری معاملات ۹۵ در مسیر پیش‌رونق» را به همراه داشت، باعث شده «کیفیت خرید آپارتمان از جانب خانه‌اولی‌ها و گروه‌های مصرفی» به‌عنوان دستاورد سوم، به‌صورت چشمگیر بهبود پیدا کند. خریداران مصرفی، بدون آنکه معاملات با انحراف قیمت روبه‌رو شود، مساحت خرید خود را افزایش داده‌اند.

در نظم جدید بازار مسکن، چهار مولفه مرتبط با «کیفیت خرید واحد مسکونی از جانب تقاضای مصرفی»، خودنمایی می‌کند. اولین آن، بزرگ‌تر شدن خرید‌ها به لحاظ مساحت آپارتمان‌های مورد معامله است. تقاضای مصرفی –افرادی که به قصد سکونت و نه به‌خاطر سرمایه‌گذاری، برای خرید ملک اقدام می‌کنند- در سال جاری، چون از ناحیه تسهیلات مسکن، به مراتب توانمندتر از سال‌های گذشته و حتی سال ۹۴، شده است، «متراژ خرید» را افزایش داده و از آپارتمان‌های «ریزمتراژ» به واحدهای «کوچک‌متراژ و میان‌متراژ» شیفت کرده است. تغییر مثبت در مساحت آپارتمان‌های مدنظر خریداران را می‌توان در کارنامه بهار ۹۵ معاملات مسکن مشاهده کرد.

بهار امسال، سهم واحدهای مسکونی «ریزمتراژ» یا همان آپارتمان‌های کمتر از ۵۰ مترمربع، از کل معاملات خرید مسکن در تهران، نسبت به بهار پارسال ۲ واحد درصد کاهش پیدا کرد و به ۱۲ درصد کل آپارتمان‌های فروش رفته در این فصل (بهار ۹۵) رسید. در مقابل، به دلیل مراجعه تقاضای مصرفی به سمت آپارتمان‌های کمی بزرگ‌تر، سهم واحدهای «کوچک‌متراژ» یا همان واحدهای ۵۰ تا ۷۰ مترمربع از کل معاملات، با بیشترین افزایش در مقایسه با سایر متراژ‌ها، به ۳۵ درصد رسید. «کوچک‌متراژ»‌ها در بهار سال گذشته، ۳۲ درصد حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران را به خود اختصاص داده بودند. در حال حاضر، فروش آپارتمان‌های «میان‌متراژ» -واحدهای ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی- نیز تقویت شده و سهم آنها از کل فروش املاک مسکونی در تهران نسبت به سال گذشته ۲ واحد درصد افزایش یافته و به یک چهارم رسیده است.با این حال، «کوچک‌متراژ»‌ها چون که سهم بالای یک سوم از کل معاملات را دارند، مقصد اول خریداران مسکن به حساب می‌آیند.

مولفه دوم نظم جدید معاملات مسکن، گرایش منفی تقاضا به آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌متراژ است. بهار امسال، سهم واحدهای بالای ۱۵۰ مترمربع از کل معاملات خرید مسکن در پایتخت، با ۵/ ۰ واحد درصد کاهش، به ۵ درصد رسید که نشان‌دهنده «تداوم رکود در بازار املاک لوکس و بزرگ متراژ» به رغم گرم‌شدن بازار واحدهای با متراژ پایین و مصرفی، است.بازار معاملات مسکن در مقطع فعلی که فاصله چندانی تا رونق ندارد، به رغم رشد در حجم خرید و فروش، در سطح زیر قیمت میانگین، در حرکت است.

«افزایش حجم فروش آپارتمان‌های با قیمت کمتر از میانگین قیمت شهر» به‌عنوان مولفه سوم نظم جدید معاملات، بیانگر آن است که سیاست اخیر مبنی بر تقویت هدفمند قدرت خرید مسکن، نه تنها باعث انحراف مسیر پرداخت تسهیلات به سوداگران و تقاضای سرمایه‌ای نشد که با نتیجه‌گیری درست از آن، تقاضای مصرفی به‌صورت غیرتورمی برای خرید آپارتمان‌های با قیمت پایین، به بازار آمد. در حال حاضر ۵۱ درصد معاملات خرید مسکن در تهران به خرید آپارتمان‌های با قیمت مترمربعی ۲ تا ۴ میلیون تومان اختصاص دارد.

میانگین قیمت خانه در تهران مترمربعی ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود. سال گذشته همین موقع، ۵۰‌درصد واحدهای فروخته شده در یک فصل، متری ۲ تا ۴ میلیون تومان قیمت داشت. در بهار امسال، بیشترین «رشد» در «سهم آپارتمان‌های فروخته شده به لحاظ طبقه‌بندی قیمت»، متوجه واحدهای در دامنه حول و حوش قیمت میانگین بود بطوریکه ۴۰ درصد خریداران مسکن در تهران، آپارتمان‌های با قیمت مترمربعی ۳ تا ۵ میلیون تومان را معامله کردند. این آپارتمان‌ها سال گذشته همین موقع، ۳۶ درصد معاملات را به خود اختصاص داده بود.

در حال حاضر همچنین ۶۷ درصد معاملات خرید مسکن به آپارتمان‌های با قیمت متری ۲ تا ۵ میلیون تومان اختصاص دارد. این درحالی است که فقط ۲۶ درصد آپارتمان‌هایی که بهار امسال فروخته شدند، متری ۴ تا ۶ میلیون تومان قیمت داشته‌اند. سهم بالای واحدهای زیر قیمت میانگین در مقایسه با واحدهای با قیمت بالاتر از قیمت میانگین، علاوه بر اینکه رشد غیرتورمی حجم معاملات مصرفی مسکن را بازگو می‌کند، نشان می‌دهد: طیف تقاضای مصرفی از دهک‌های متوسط رو به پایین، بیشتر از دهک‌های متوسط رو به بالا، در بازار معاملات هستند.

این موضوع به سقف ریالی تسهیلات خرید خانه در تهران برمی‌گردد که باعث شده دهک‌های متوسط رو به پایین، ارتباط بیشتری با وام‌ها برقرار کنند. به بیان دیگر، دهک متوسط رو به بالا که مخاطب آپارتمان‌های با قیمت کمی بالاتر از سطح میانگین و واحدهای میان متراژ رو به بالا محسوب می‌شود، نیازمند تسهیلاتی با سقف بیشتر از وام‌های فعلی است.شکل جدید معاملات مسکن همان‌طور که شرایط مناسب خریدهای مصرفی به لحاظ «افزایش مساحت، پیشرو بودن آپارتمان‌های زیر قیمت میانگین در فروش و همچنین کاهش میل به خرید واحدهای لوکس» را نشان می‌دهد، از وجود مولفه چهارم نیز حکایت دارد.طی یک فصل اخیر، فروش آپارتمان‌های گران قیمت در تهران، با کاهش شدید مواجه شد.سهم واحدهای با قیمت بالای مترمربعی ۸ میلیون تومان از کل معاملات خرید مسکن در تهران از ۵ درصد در بهار سال گذشته به یک درصد در بهار امسال رسیده است که نشان دهنده ناپدیدشدن املاک گران‌قیمت‌ در صحنه رو به رشد معاملات مصرفی است.

سهم نزدیک به صفر واحدهای گران قیمت از پیش رونق معاملات مسکن، نشان می‌دهد: رکود در این بخش بازار تداوم خواهد داشت و البته این املاک برای افزایش قیمت در ماه‌های آتی، ظرفیت لازم را ندارد.اخیرا برخی صاحب نظران اقتصاد مسکن اعلام کرده بودند، بازار املاک لوکس هنوز با حباب قیمتی دست به گریبان است و به دلیل نبود تقاضا برای خرید آنها، احتمال کاهش قیمت آنها وجود دارد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، ۵۵ درصد معاملات خرید مسکن در تهران، متوجه آپارتمان‌های با قیمت کل ۱۵۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان است.

به این ترتیب، وام ۱۱۰ میلیون تومانی خرید مسکن که بدون سپرده در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد، برای عمده خریداران، بسته به متراژ و قیمت واحدها، از ۲۷ تا ۷۳ درصد بهای آپارتمان مورد معامله را پوشش می‌دهد.این تسهیلات، برای میان‌متراژ‌ها، حداکثر ۳۰ درصد قدرت خرید مسکن را تامین می‌کند که همین سهم کم، دهک‌های متوسط رو به بالا را یک صف عقب‌تر از دهک‌های متوسط رو به پایین، در صحنه معاملات مسکن قرار داده است. به بیان دیگر، سهم اندک وام خرید مسکن در پوشش قیمت آپارتمان‌های میان متراژ سبب شده در حال حاضر،‌ ۲۵ درصد خریداران، واحد ۷۰ تا ۹۰ متری معامله کنند در حالی که ۳۵ درصد دیگر، واحد ۵۰ تا ۷۰ متری (کوچک متراژ) را برای خرید انتخاب می‌کنند.

نوشته نظم جدید معاملات در مسکن اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.