ه‍.ش. ۱۳۹۵ مرداد ۹, شنبه

«رهن کامل» در بازار اجاره

«رهن کامل» در بازار اجاره

با وجود کاهش تمایل موجران به عرضه آپارتمان استیجاری در قالب رهن کامل به دنبال کاهش نرخ سود بانکی، بازار رهن کامل برای آپارتمان‌های بزرگ متراژ همچنان گرم است.

در پی کاهش نرخ سود بانکی و به‌تبع آن تنزل تمایل موجران به عرضه آپارتمان به‌صورت رهن کامل، قالب عرضه بسیاری از آپارتمان‌ها در بازار اجاره املاک طی یک ماه سپری شده از تابستان، ترکیبی از ودیعه و اجاره بها بوده است. طی بیش از یک ماه سپری شده از فصل طلایی اجاره آپارتمان، اغلب واحدهای کوچک متراژ به مساحت ۵۰ تا ۷۰ مترمربع و میان متراژ به مساحت ۷۰ تا ۹۰ مترمربع در قالب رهن و اجاره عرضه شده‌اند. با این حال بررسی فایل‌های عرضه شده در موتورهای جست و جوی معتبر ملکی نشان می‌دهد بازار رهن کامل برای املاک بزرگ متراژ با مساحت بیش از ۱۰۰ مترمربع، چندان تحت‌تاثیر کاهش نرخ سود بانکی قرار نگرفته است.

برابر نتایج این بررسی، رهن کامل آپارتمان‌های بزرگ متراژ با سن کمتر و در مناطق با مطلوبیت بالاتر مترمربعی ۲ تا ۵/ ۳ میلیون تومان است. به‌عنوان نمونه آپارتمان نوساز ۱۱۱ مترمربعی در محله محمودیه پارک وی با ودیعه ۳۵۰ میلیون تومان عرضه شده است که بر این اساس نرخ پیشنهادی رهن کامل هر مترمربع آپارتمان نوساز در این منطقه سه میلیون و ۱۵۰ هزار تومان است. به گزارش دنیای اقتصاد ، در عین حال با افزایش نسبی سن بنا حتی در محله‌های مرغوب تهران نرخ ودیعه آپارتمان‌های رهن کامل به نسبت قابل‌توجهی تعدیل می‌شود. به‌عنوان مثال موجری آپارتمان ۱۴۵ مترمربعی خود واقع در جردن، خیابان جهان کودک را با سن ۱۵ سال به قیمت ۲۷۰ میلیون تومان رهن کامل عرضه کرده است. بر این اساس نرخ پیشنهادی رهن کامل برای آپارتمان کهنه‌ساز در منطقه جردن اندکی زیر دو میلیون تومان برای هر متر مربع است.

با همه اینها در بازار رهن کامل آپارتمان‌های نوساز با نرخ ودیعه یک میلیون تومان برای هر مترمربع نیز به‌ویژه در مناطق چهار و پنج کم نیستند. در برخی از محلات این مناطق نرخ رهن کامل آپارتمان‌های میان‌سال حتی کمتر از یک میلیون تومان است. به‌عنوان مثال نرخ پیشنهادی رهن کامل یک واحد آپارتمان ۷۰‌مترمربعی با سن هشت سال در خیابان جشنواره ۶۰ میلیون تومان است. موجر دیگری آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی دو ساله خود واقع در بلوار فردوس، خیابان پروانه را با رهن کامل ۹۰ میلیون تومانی عرضه کرده است. هرچند شمار آپارتمان‌های رهن کامل در بازار بزرگ‌متراژها بسیار زیاد است اما این وضعیت با تقاضای بازار چندان همخوانی ندارد چراکه اغلب متقاضیان رهن کامل طبقه درآمدی متوسط جامعه هستند که ترجیح می‌دهند درآمد ماهانه محدود خود را صرف پرداخت اجاره بهای سنگین نکنند. در مقابل، گروهی که توان پرداخت چند صد میلیون ودیعه را دارند، طبعا‌ از عهده پرداخت اجاره‌های چند میلیونی نیز برمی‌آیند و برای آنها رهن کامل آپارتمان اولویت اصلی نیست.

نوشته «رهن کامل» در بازار اجاره اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

کمبود مسکن و افزایش جمعیت دو اصل مهم کلان شهرها

کمبود مسکن و افزایش جمعیت دو اصل مهم کلان شهرها

اصل سی و یکم قانونی اساسی جمهوری اسلامی داشتن مسکن متناسب با نیاز را، حق هر فرد و خانواده ایرانی می داند و در این راستا دولت را موظف به رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند می داند، در این راستا با گسترش مهاجرت به شهرها، بخصوص تهران و پس از آن کرج، مساله مسکن شکل حادتری را به خود پیدا کرد و مسئولین وقت را واداشت تا به فکر آن شوند که رشد شهر تهران به صورت افقی محدودتر و رشد شهر به صورت عمودی بیش کشیده شود.
برجها و ساختمانهای چندین طبقه همانند قارچ سر از خاک بیرون آوردند و شکل فروش تراکم جدی تر شد تا اینکه در این دوره این مساله با مشکل روبرو شده است.

146924019215969
در ایران و مخصوصا در مناطق شهری به علت رشد سریع اقتصادی و افزایش سطح درآمد، افزایش شدید جمعیت و تمرکز روز افزون فعالیت های اقتصادی و خدمات رفاهی و اداری در مرکز شهری و بالاخره در نتیجه بالا رفتن سطح توقعات اهالی شهرها و روستاها، موجبات تشدید این مساله را فراهم آورد و بنحو قابل توجهی مایه نگرانی شده است.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه
در دهه گذشته فعالیت های انجام شده برای تامین مسکن در بخش دولتی و همچنین در بخش خصوصی همگام با نیازمندیهای موجود نبوده و به علت افزایش سریع تقاضا و محدود بودن عرضه در بازار مسکن میزان کیفیت خانه های موجود از سطح مطلوب اجتماعی کمتر برخوردار باشد.
برآورد احتیاجات مسکن در ایران نشان می دهد که امروزه تامین مسکن به عنوان یکی از عوامل مهم رفاه اجتماعی به شمار می آید و تاثیر آن بر روی عوامل اقتصادی مانند تولید ناخالص ملی و تشکیل سرمایه ثابت کاملا مورد تایید قرار گرفته و رسیدن به حد مطلوب میزان مسکن از نظر اجتماعی و اقتصادی اهمیت خاص پیدا نموده و دخالت دولت را در بهبود و کیفیت مسکن، ضروری کرده و لزوم توجه بیش و اختصاص منابع مالی، مادی و انسانی را به این بخش برای تعدیل کاهش نیازمندیهای فعلی توجیه می کند.
بنابراین ضرورت مسکن کاملا قابل توجیه می باشد و البته برای این امر گریز ناپذیر است.
با در اختیار داشتن آمار و اطلاعات کافی می توان عملکرد برنامه ها و فعالیت های گذشته را مورد بازبینی قرارداد و طراحی برنامه های سنجیده برای فعالیتهای آتی را در نظر گرفت.
باتوجه به افزایش جمعیت چه از طریق مهاجرتها به مراکز شهری و چه از طریق زاد و ولد و تغییر شرایط و خصوصیات کمی و کیفی مسکن طی زمان که نشانه ای از تغییر شرایط اقتصادی و اجتماعی حاکم بر کشور است، شاخص های تراکم و وحدهای مسکونی، امروزه در تنظیم سیاستها و برنامه ریزی های مربوط به مسکن نقش عمده ای دارد و این شاخص ها توصیف کننده وضعیت کمی مسکن در ایران می باشد و عمده ترین آنها عبارت از متوسط خانوار در واحد مسکونی متوسط نفر در واحد مسکونی، متوسط اتاق در واحد مسکونی و متوسط نفر در اتاق است که باتوجه به تعریف هر یک از شاخص ها نسبت به تراکم سنجیده می شود و اما فروش تراکم در این بیقوله چیز دیگری است.
فروش تراکم:اما آنچه که موجب بحث های جدی در محافل علمی این تخصص و شهرداری و شوراهای شهر شده است، فروش تراکم است.
مسلما یکی از تامین درآمدهای شهرداری از طریق فروش تراکم می باشد. شهرداری برای تامین بودجه خود ناچار به ایجاد درآمد از طریق فروش تراکم است تا ازاین طریق بتوانند به برنامه های عمرانی خود بپردازد اما این سوال مطرح است که آیا اینگونه درآمدزایی صحیح است و اصولا سرمایه حاصل از فروش تراکم در چه راهی صرف می شود این خود بحث دیگری را می طلبد که باید جدا آنرا مورد بررسی قرار داد.

نوشته کمبود مسکن و افزایش جمعیت دو اصل مهم کلان شهرها اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

نگاهی به بازار مسکن در چند کشور آسیایی

نگاهی به بازار مسکن در چند کشور آسیایی

۱۰ سال از بحران مالی كشورهای شرق آسیا می‌گذرد و اكنون اقتصاددانان دربارهء حركت این منطقه به سوی یك بحران دیگر كه از تركیدن حباب جدید در بخش مسكن حاصل می‌شود صحبت می‌كنند. زیرا حجمی عظیم از نقدینگی و نیز نرخ‌های پایین بهره، حباب‌هایی را در بخش مسكن و نیز بازار بورس به وجود آورده است.

images (3)
در سال ۱۹۹۷ تركیدن حباب دارایی‌های ملكی نقشی بزرگ در افول اقتصادی و مالی منطقه داشت. بین سال‌های ۱۹۹۷ تا ۲۰۰۳ متوسط قیمت خانه در اكثر كشورهای این منطقه ۲۰ تا ۵۰ درصد كاهش یافت.
چین از این بحران مصون ماند. اما امروزه كاهش شدید قیمت خانه در این كشور ممكن است پیامدهای بسیار جدی به همراه داشته باشد. پیامدهایی بدتر از سقوط بازار بورس٫ علت این است كه در حال حاضر ۸۰ درصد خانوارها در مناطق شهری چین مالك محل سكونت خود هستند در حالی كه در ایالات متحده این میزان ۶۹ درصد است و تنها ۱۰ درصد خانوار‌های چینی سهام دارند. البته طبق اكثر معیارها، حبابی در بازار مسكن چین وجود ندارد.
از سال ۲۰۰۲ تاكنون متوسط قیمت مسكن در چین ۳۰ درصد افزایش یافته كه نسبت به رشد ۴۶ درصدی قیمت مسكن در ایالات متحده بسیار پایین‌تر است. البته طی این مدت در شانگهایقیمت خانه دوبرابر شده است. در اوج رونق بازار مسكن در سال ۲۰۰۴، قیمت خانه‌های لوكس در این استان ۵۰ درصد رشد كرد اما دولت با اعمال مالیات بر رشد سرمایه بر خانه‌هایی كه طی پنج سال خرید و فروش می‌شدند، بازار را كنترل كرد. در یك اقتصاد توسعه یافته رشد دورقمی قیمت مسكن نشان‌دهندهء یك حباب است اما در چین كه تولید ناخالص داخلی آن رشد اسمی ۱۴ درصد دارد، این نوع رشد قیمت‌ها به معنای وجود یا تشكیل حباب نیست.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه
در سرتاسر جهان، تحقیقات نشان داده در بلندمدت مهم‌ترین عامل تغییر قیمت مسكن، درآمد است. در ایالات متحده، بریتانیا، اسپانیا و تعداد زیادی از دیگر كشورهای پیشرفته نسبت قیمت خانه به درآمد متوسط به حد بالا و نگران‌كننده‌ای رسیده است اما در چین متوسط قیمت مسكن بسیار كندتر از درآمدها رشد كرده است. از سال ۱۹۹۹ تاكنون نسبت قیمت مسكن به درآمد قابل پس‌انداز ۲۵ درصد كاهش یافته است. حتی در شانگهای نیز قیمت مسكن به ندرت از درآمدها پیشی گرفته است. تحقیقات صورت گرفته از سوی شركت مشاورهء مالی كانادا، بر مبنای رابطهء بلندمدت قیمت مسكن و سرانهء تولید ناخالص داخلی بیانگر این است كه بازار مسكن چین یكی از بازارهایی است كه قیمت خانه در آن پایین‌تر از قیمت واقعی است. یكی از نشانه‌های وجود حباب رشد استقراض از بانك برای خرید خانه است. بدهی‌های سنگین صاحبان خانه، پیامدهای منفی هر گونه كاهش قیمت خانه را تشدید می‌كند. در چین،این نوع بدهی به سرعت رشد كرده اما حجم آن بسیار پایین است. قبل از سال ۱۹۹۷ وام‌های خرید مسكن در این كشور بسیار محدود بود و حتی حالا نیز این وام‌ها تنها ۱۰ درصد تولید ناخالص داخلی است در حالی كه در ایالات متحده و بریتانیا، میزان وام خرید مسكن ۷۰ تا ۸۰ درصد تولید ناخالص داخلی است. از اواخر دههء ۱۹۹۰ تاكنون كه خصوصی‌سازی مسكن در چین رخ داده، بیش از نیمی از صاحبان خانه، خانهء محل سكونت خود را با قیمت بسیار پایین‌تر از نرخ‌های بازار خریداری كردند. آپارتمان‌ها با قیمت بسیار پایین فروخته شد و چون خانوارها اندوختهء زیادی داشتند تنها نیمی از آن‌ها از وام خرید مسكن استفاده كردند. در سال ۲۰۰۵ در بین آن دسته از خانوارها كه از وام خرید مسكن استفاده كردند وام تنها ۶۳ درصد قیمت مسكن را تشكیل داده در حالی كه در آمریكا، خرید خانه با صد در صد وام بانكی بسیار شایع است.
در دیگر كشورهای آسیایی قیمت مسكن طی سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته اما پس از اندكی قیمت‌ها به سرعت پایین آمده است. پس از كاهش شدید قیمت خانه در سال‌ها آخر دههء ۱۹۹۰، مردم به گرفتن وام خرید خانه و بانك‌ها به دادن وام تمایل بسیار كمی نشان داده كه سال‌ها طول خواهد كشید تا این وضعیت معكوس شود. در سال‌جاری داغ‌ترین بازار، بازار مسكن سنگاپور است كه در آن طی ۱۲ ماه منتهی به ماه مارس قیمت مسكن ۱۴ درصد رشد كرد. قیمت خانه‌های مجلل نیز ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است. البته طی چند سال اخیر قیمت‌ها در سنگاپور رشد كمی داشته و هنوز هم ۲۵ درصد پایین‌تر از اوج قیمت‌ها در سال ۱۹۹۶ است. به طور مشابه، با وجود نگرانی شدید از رشد ۱۲ درصدی قیمت مسكن طی سال گذشته در كرهء‌جنوبی، قیمت مسكن طی چهار سال گذشته در این كشور كم‌تر از ۲۵ درصد رشد كرده است. البته در سئول پایتخت كرهء‌جنوبی سال گذشته قیمت مسكن ۲۰ درصد رشد كرد. برای كنترل بازار دولت نرخ‌های بهره را افزایش داد و مالیات‌هایی بر نقل و انتقال مسكن وضع كرد. در هنگ‌كنگ نیز طی سال‌های ۲۰۰۴ و ۲۰۰۵، قیمت خانه ۴۰ درصد رشد كرد اما طی سال گذشته قیمت‌ها تغییر چشمگیری نداشت. طی سال گذشته مسكن در تایلند، تایوان و مالزی كاهش یافته است. در تحقیق اخیر از سوی صندوق بین‌المللی پول نشانه‌های اندكی از وجود حباب در بازار مسكن كشورهای آسیایی مشاهده شد. از سال ۱۹۹۹ تا ۲۰۰۶ در كرهء‌جنوبی، چین، تایلند و هنگ‌كنگ قیمت مسكن بسیار كند‌تر از درآمدها رشد كرده است.
اما در ایالات متحده رشد قیمت مسكن طی همین مدت سه برابر درآمدها بوده است. بانك استاندارد چارترد محاسبه كرده است كه از دههء ۱۹۹۰، در مقایسه با درآمدها، خرید خانه در كرهء جنوبی، تایوان، هنگ‌كنگ و سنگاپور بین ۳۷ تا ۵۸ درصد قابل انجام‌تر شده است. هند تنها كشور آسیایی است كه وضعیت بازار مسكن آن نگران‌كننده است. در این كشور متوسط قیمت مسكن طی چهار سال گذشته هر سال ۱۶ درصد رشد كرده است كه بسیار بالاتر از نرخ رشد درآمدهاست. هند تنها كشوری است كه در آن رشد قیمت مسكن بالاتر از رشد قیمت مسكن ایالات متحده است. در بمبئی و بنگلور قیمت مسكن طی سال‌های ۲۰۰۵ و ۲۰۰۶ دو برابر شد. تحقیقات نشان می‌دهد قیمت آپارتمان در جنوب بمبئی سه برابر بیش‌تر از آپارتمانی مشابه در شانگهای و معادل قیمت آپارتمانی در توكیو است و این در حالی است كه درآمدها در هند بسیار پایین‌تر از شانگهای و توكیو است. اكنون پرسشی كه اقتصاددانان مطرح می‌كنند این نیست كه آیا قیمت‌ها كاهش می‌یابند یا نه، بلكه این است كه این كاهش چه میزان خواهد بود؟
البته فعلا در آسیا و دیگر مناطق جهان قیمت خانه در حال رشد است. بازار مسكن هرگز در گذشته تا این حد با رشد قیمت مواجه نبوده است. یكی از مهم‌ترین دلایل تداوم این روند حداقل در كوتاه‌مدت رشد درآمد سرانهء مردم در كشورهای شرق آسیاست. رونق اقتصادی اكثر كشورهای این قاره و نیز تغییر فعالیت‌های اقتصادی باعث رشد تقاضا برای مسكن و فضاهای اداری شده است. در آسیا روند شهرنشینی شدن روستاییان طی یك دههء گذشته بر رشد تقاضای مسكن موثر بوده است. در نهایت رشد جمعیت عامل سوم افزایش تقاضا و به تبع آن رشد قیمت‌هاست. البته تحلیل‌گران قیمت تمام شدهء واحدهای مسكونی را نیز یكی از عوامل موثر در این زمینه دانسته‌اند. در بسیاری از كشورهای این قاره سطح توقع مردم از مسكن مناسب بالا رفته و این امر تقاضا را برای واحدهای مسكونی استاندارد كه مسلما هزینهء ساخت بالاتری دارند افزایش داده است.

نوشته نگاهی به بازار مسکن در چند کشور آسیایی اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

نبض بازار

نبض بازار براساس یافته‌های خود از حدود قیمت خانه در مناطق مختلف و همچنین کسب اطلاع از برخی بنگاه‌های املاک و فروشندگان، حدود قیمت‌های پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در محله‌های مختلف تهران را منتشر می‌کند تا با مقایسه این قیمت‌ها با قیمت‌های ابتدای سال (زمان اوج گرانی مسکن) نشان دهد بازار مسکن در این روزها و ماه‌ها دچار تحول اساسی شده است.
بدیهی است فروشندگان و به خصوص خریداران مسکن نباید صرفا به این قیمت‌ها استناد کنند و باید برای خرید ملک در یک محله از تمام بنگاه‌های املاک موجود در آن محل درباره قیمت‌ها تحقیق و پرسش کنند تا بتوانند پایین‌ترین قیمت را برای خرید انتخاب کنند.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه
ضمن اینکه قیمت پیشنهادی در زمان انجام معامله۲۰ تا ۳۰درصد کاهش پیدا می‌کند.اکیدا توصیه می‌کنیم اگر قصد خرید ملک دارید بعد از مطالعه قیمت‌ها در این ستون، حتما از کلیه آژانس‌های مشاور املاک در محله موردنظرتان درباره قیمت‌ها تحقیق کنید.
چرا که فعلا خواسته یا ناخواسته، درست یا غلط این بنگاه‌ها هستند که قیمت خانه را تعیین می‌کنند. البته بعد از تعیین قیمت اگر متقاضیان خرید استقبالی از قیمت‌ها نکنند، فروشنده و بنگاه مجبور می‌شوند قیمت را پایین و پایین‌تر بیاورند، همان اتفاقی که طی دو سه ماه گذشته در بازار مسکن افتاد.

n00095993-b
قیمت‌هایی که ستون نبض بازار از برخی بنگاه‌های املاک و فروشندگان در محله‌های توانیر و ونک به دست آورده، آن قدر نجومی و بالا است که باور آن لااقل برای ما سخت است!
در روزهایی که در سراسر شهر تهران و به‌خصوص مناطق شمال شهر قیمت‌ها سرشکن شده و متری ۵/۱ تا ۲میلیون تومان در محله‌های اعیان‌نشین ارزان شده است، اما در خیابان ولیعصر حوالی میدان ونک و همچنین برخی محله‌های توانیر صحبت از قیمت ۳ تا ۴میلیون تومان برای هر متر واحد مسکونی می‌شود.
در یک آگهی فروش ملک در یکی از روزنامه‌های صبح، برای یک واحد مسکونی ۱۳۰متری سه خوابه، قیمت متری ۲میلیون و ۵۰۰هزار تومان را پیشنهاد داده است. همچنین در ونک نیز یک واحد ۱۲۶متری سه خوابه متری ۲میلیون و ۷۰۰هزار تومان برای فروش آگهی شده است.
مشاهدات خبرنگار ما از وضعیت سکونت در محله توانیر نشان می‌دهد تعداد قابل‌توجهی از این واحدها به دلیل آنکه موقعیت اداری دارند، اغلب دفاتر اداری در آنها ایجاد شده است.
برخی مشاوران املاک منطقه ونک در این باره می‌گویند قیمت فروش املاک با موقعیت یا کاربری اداری به مراتب گران‌تر از کاربری مسکونی است.
آنها می‌گویند محله‌هایی همچون ونک، توانیر و ولیعصر به دلیل آنکه به مرکز شهر نزدیک است، فضای مناسبی برای دفاتر اداری سازمان‌ها و شرکت‌ها است.
این در حالی است که هم‌اکنون تعدادی از متقاضیان احداث دفتر در این محله‌ها درخواست خرید ملکی با کاربری اداری یا تجاری را دارند. اما اغلب ایران املاک کاربری مسکونی دارند.
در برخی کشورهای پیشرفته، ساکنان کلان‌شهرها مناطق حاشیه و خارج از شهر را برای سکونت انتخاب کرده‌اند و قلب کلان‌شهرها از موقعیت مسکونی تقریبا خارج شده است.
این در حالی است که در مناطق مرکزی تهران بسیاری از واحدهای مسکونی موجود به‌رغم آن‌که از آنها (بدون مجوز) به عنوان فضای اداری استفاده می‌شود اما کاربری اداری ندارند.
به گزارش خبرنگار ستون نبض بازار، در محله توانیر یک واحد ۱۰۰ متری ۲ خوابه و نوساز با متری ۵/۴میلیون تومان برای فروش پیشنهاد شده است.
مالک این واحد در پاسخ به این پرسش که «قیمت پیشنهادی فوق‌العاده بالا است»، گفت: «چند هفته‌ای است ملک مورد نظر را برای فروش اعلام کرده‌ام اما هنوز خریدار ندارد اگر چنین باشد، قیمت را کاهش می‌دهم.»
در همین محله یک مالک واحد مسکونی ۸۵ متری دو خوابه قیمت دومیلیون تومان را برای فروش پیشنهاد کرده است. همچنین برای فروش یک واحد ۱۱۷ متری ۲ خوابه قیمت پیشنهادی ۳میلیون و ۴۰۰هزار تومان اعلام شده است.
به گزارش خبرنگار ما هم‌اکنون ترافیک در مناطق مرکزی تهران به معضل بزرگ و لاینحل برای ساکنان این مناطق تبدیل شده است به طوری که تردد وسائل نقلیه در ساعاتی از روز اصلا در محله‌های مرکزی تهران ممکن نیست.
از سوی دیگر آلودگی هوا و تشدید آن در فصل سرما معضل دیگر محله‌های مرکزی تهران است.
پایتخت با جمعیت زیاد آن دیگر کشش این همه سکونت را ندارد.
با این همه این سوال برای خیلی‌ها مطرح است که چرا قیمت خانه در تهران آنقدر بالاست. آیا نمی‌شود در تهران به گونه‌ای برنامه‌ریزی کرد که در برخی مناطق که پتانسیل فعالیت‌های اداری در آن وجود دارد، کاربری‌های مسکونی به کاربری اداری تبدیل شود؟

نوشته نبض بازار اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

اهرم بازار مسکن در دست مالیات

اهرم بازار مسکن در دست مالیات

109b8ae451f7a36308f93cbe410204d2

آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران این نکته را گوشزد می‌کند که در تیرماه سال۹۵ متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی رشد ۴.۴ درصدی را تجربه کرده است.
طبق این آمار متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در تیرماه سال‌جاری ۴۲٫۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۰.۱ و ۴.۴ درصد افزایش داشته است.
بررسی معاملات ثبت شده از ثبت شدن تعداد ۱۴ هزار و ۹۶۹ واحد مسکونی در تیرماه امسال خبر می‌دهد و می‌گوید این تعداد در مقايسه با ماه مشابه سال قبل ۶/۲۷ درصد رشد داشته است.
اطلاعات ثبتی این نکته را نشان می‌دهد که در تيرماه امسال از ميان مناطق ۲۲گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل ۴/۸۹ ميليون ريال به منطقه ۱ و کمترين آن با ۳/۲۱ ميليون ريال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. گزارش بانک مرکزی می‌گوید: ۶/۷۳ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربو ط به ۱۰ منطقه شهر تهران به ترتيب منطقه ۵ ،۴ ،۲ ،۸ ،۱۴ ،۱۰ ،۱۵ ،۷ ،۱ و ۱۱ بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۴/۲۶ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

بازاری کم‌رونق
این آمارها و ارقام‌ها در حالی مطرح می‌شود که در طول سال‌های اخیر بازار مسکن از کم‌رونق‌ترین و کم‌معامله‌ترین بازارها بوده است و همچنان هم برخی فعالان و معامله‌گران آن از بی‌رونق بودن آن گله‌مند هستند.
کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن در واکاوی این مساله و اینکه چرا با گذشت این همه سال و اجرایی شدن این همه طرح همچنان مسکن به عنوان یک معضل و نگرانی برای خانواده‌های قشر متوسط مطرح است می‌گویند: آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی هرچند نمادی از رونق اندک در بازار مسکن است اما مربوط به مناطق مرفه و پردرآمد است.
به گفته این گروه این آمار نشان می‌دهد که قشر متوسط و ضعیف جامعه که بیشترین آسیب و هزینه را به واسطه نداشتن قدرت خرید خانه تحمل می‌کنند همچنان از هزینه بالای مسکن و اجاره‌بها رنج می‌برند و با حقوق کم که حداقل آن ۸۱۲ هزار تومان به گفته وزارت کار و امور اجتماعی است نمی‌توانند معیشت خودرا تامین کنند چه برسد به خرید مسکن.
این اتفاق در حالی رخ داده که دیگر آمارها از وجود ۱.۷ میلیون مسکن خالی در کشور خبر می‌دهد که اغلب برای اقشار متوسط و بالای جامعه ساخته شده و این درحالی است که اقشار پایین با کمبود مسکن روبه‌رو هستند.
مشکل تامین مسکن در میان اقشار ضعیف جامعه اتفاقی نیست که مربوط به این دولت و یا دولت قبلی باشد و سال‌هاست که دولت‌های روی کارآمده می‌کوشند تا این معضل را حل کنند اما ناهماهنگی‌ها و بهره‌گیری از طرح‌های آزمون و خطایی موجب شده تا هیچ‌یک از طرح‌های ارائه شده به سرانجام نرسد که نمونه عینی آن همان مسکن مهر است که خود حدیث مفصلی دارد.

بی‌مهری به مسکن مهر
مسکن مهری که در دولت نهم و دهم برپا شد اما نیمه‌تمام به دولت یازدهم رسید و متولیان مربوط از آن به عنوان میراث تلخ دولت دهم یاد کردند و در ابتدای راه به جای انجام تکالیف خود تنها به عیب‌جویی از این طرح پرداختند و متقاضیان آن را که چشم انتظار خانه‌دار شدن بودند همچنان چشم انتظار گذاشتند و برخلاف تمام وعده‌های سرداده شده هر روز رقم تازه‌تری را از این افراد طلب کردند.
نکته قابل توجه در مقابل اظهارنظر متولیان دولتی از جمله وزیر راه و شهرسازی در حضور نمایندگان مجلس در اردیبهشت‌ماه ۹۴ مبنی بر اینکه “من مسئول مسکن مهر نیستم” آن بود که مقام معظم رهبری در شهریورماه سال ۹۳ به دولت تاکید کردند که مسکن مهر را تکمیل کنید.
ایشان در فرمایشات خود فرمودند: «اگر احتمالا با اصل طرح مسکن مهر و یا نحوه تزریق اعتبارهای بانکی به آن مخالفتی وجود دارد، اما این را هم بدانیم که اکنون چند میلیون نفر چشم انتظار تکمیل مسکن مهر هستند و باید این کار بطور جدی پیگیری شود و به اتمام برسد.»
اما آنچه از برآیند اتفاقات رخ داده بر می‌آید عملکرد متولیان دولت یازدهم در رفع مشکل مسکن قابل قبول نبوده است چراکه این گروه تنها توانسته‌اند بخش محدودی از مسکن مهر را به سرانجام برسانند و این طرح همچنان شاکی‌های بسیاری دارد و در مقابل وام خانه‌اولی‌ها را از ۴۵ میلیون تومان طی چند مرحله به ۱۶۰ میلیون تومان رساندند که خود این وام‌ها به واسطه سود بالا و اقساط بالای ۲ میلیون تومان و مدت زمان ۱۲ ساله نتوانست گره از مشکل مسکن مردم عادی باز کند.
با وجود تمام این اتفاقات هنوز که هنوز است متولیان بازار مسکن گمان می‌برند که طرح‌های سنتی که تاکنون اجرا کرده‌اند یک روز به نتیجه خواهد رسید و همچنان درپی آزمون و خطا هستند غافل از آنکه میلیون‌های ملک خالی در سطح شهر وجود دارد و اجرای قوانینی همچون دریافت مالیات از این خانه‌های خالی همچنان خاک می‌خورد.

راهکار پیشنهادی
برخی کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن از جمله راهکارهای پیشنهادی برای ورود خانه‌های خالی به بازار مصرف دریافت مالیات از صاحبان خانه‌های خالی می‌دانند و معتقدند این تعداد خانه خالی در شرایطی که خانوار زیادی در کشور اجاره‌نشین هستند اگر به چرخه مصرف باز گردد در کاهش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی بسیار مؤثر است.
به گفته این افراد اقدام به اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ابزاری کنترلی است که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و به عاملی برای افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم مبدل می‌شود.

نوشته اهرم بازار مسکن در دست مالیات اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

برجام به این زودی ها بر مسکن اثر نمی‌گذارد

برجام به این زودی ها بر مسکن اثر نمی‌گذارد

یک کارشناس مسکن گفت: برجام ابتدا در نفت، ارز، بورس، سکه و طلا تاثیر می‌گذارد و بازار مسکن، بعد از حوزه‌های ذکر شده تحریک می‌شود.

download

سعید آگشته اظهار کرد: به لحاظ سیاسی اعتقاد ندارم که هم اکنون در شرایط پسابرجام هستیم. پسابرجام زمانی است که برنامه جامع اقدام مشترک به طور عملی اجرا شود و در تحولات پس از آن قرار بگیریم. در حالی که برجام هنوز به دلیل بدقولی های طرف مذاکره ایران به طور کامل عملیاتی نشده است.اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه

وی افزود: برجام اثراتی در حوزه اقتصاد کلان و افزایش فروش نفت داشته که هنوز به بخش مسکن نرسیده است. البته معتقدم تاثیر تحریمها بر اقتصاد حوزه مسکن بیش از ۳۰ درصد نبوده است، لذا نمی توان رونق بیش از ۳۰ درصد را انتظار داشت.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه برجام ابتدا در نفت، ارز و بازارهای مالی مثل بورس، سکه و طلا تاثیر می‌گذارد گفت: با توجه به ماهیت مقاوم بودن بازار مسکن، این بازار بعد از حوزه‌های ذکر شده تحریک می‌شود. این زمان مبتنی بر پیش بینی نیست، زیرا ابتدا لازم است که طرف‌های مقابل به تعهدات برجام عمل کنند، سوئیفت راه بیفتد، مبادلات تجاری باز شود و ایران نقش خود را در سیستم اقتصاد جهانی ایفا کند.

آگشته تصریح کرد: وقتی راجع به اقتصاد مسکن صحبت می کنیم باید نقش بازارهای بورس، ارز و سکه را در نظر بگیریم، چرا که تحولات این بازارها بر بخش مسکن تاثیر می گذارد.

وی با بیان این‌که منابعی که به سمت بخش مسکن می‌آید به دلیل ماهیت استراتژیک بودن آن نیست، گفت: مسکن ساخته می شود تا به سازندگان سود برساند. به همین دلیل در قالب سرمایه گذاری که باعث ایجاد گردش مالی می شود باید به آن نگاه کرد؛ نه صرفا به عنوان کالای استراتژیک. به همین لحاظ با توجه به این‌که موضوع صرفا بازده اقتصادی است و دست اندکاران این حوزه اقتصادشان را بر اساس سود تعیین می کنند، اگر ارز یا سکه سود بیشتری داشته باشد یا بی ثباتی اش کمتر شود، سرمایه ها به آن سمت می رود؛ کما این‌که این اتفاق از سال ۱۳۹۱ تا کنون افتاده است.

 

ایسنا

نوشته برجام به این زودی ها بر مسکن اثر نمی‌گذارد اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.

قیمت واحدهای مسکونی زیر همکف

قیمت واحدهای مسکونی زیر همکف

1442735618_65583_575

بر اساس مشاهده فایل واحدهای فروش مسکن، در میان واحدهایی که در طبقه زیرهمکف واقع شده‌اند، ارزان‌ترین مربوط به واحدی در محله هنگام و گران‌ترین مربوط به واحدی در محله سعادت‌آباد است.

اجاره آپارتمان——–خرید خانه در تهران——–خرید ویلا در شمال———-قیمت خانه

به گزارش اقتصاد نیوز، عامل‌های زیادی وجود دارند که در قیمت ملک اثرگذار هستند، برای مثال واحدهای قولنامه‌ای بسیار ارزان‌تر از واحدهای دارای سند شخصی هستند؛ همچنین داشتن آسانسور، پارکینگ و سایر امکانات این چنینی در قیمت ملک اثرگذار است، اما از دیگر مواردی که سبب کاهش قیمت واحد مسکونی می‌شود واقع شدن آن واحد در طبقه زیرهمکف است.

در میان فایل واحدهای فروشی، واحدهای زیادی وجود دارند که در طبقه زیرهمکف یا همان زیرزمین واقع شده‌اند و از قیمت‌های پیشنهادی آنها کاملاً مشخص است که قرار گرفتن این واحدها در طبقه زیرهمکف اثر زیادی در قیمت آنها گذاشته است.

برای مثال در میان آگهی‌های موجود، ارزان‌ترین واحدی که در طبقه زیرهمکف واقع شده، مربوط به واحدی ۱۱۵متری و سه سال ساخت در محله هنگام است که این ملک با قیمت هر مترمربع یک میلیون و ۵۶۰ هزار تومان آگهی شده است که دلیل فاصله قیمتی زیاد این ملک با سایر ملک‌های واقع شده در این محله، سند قولنامه‌ای و واقع شدن آن در طبقه زیرهمکف است.

همچنین در میان آگهی این خانه‌های زیرزمینی، واحدی ۱۰۶متری و نوساز با قیمت هر مترمربع ۱۲ میلیون تومان در محله سعادت‌آباد از گران‌ترین‌ها به شمار می‌رود.

Image processed by CodeCarvings Piczard ### FREE Community Edition ### on 2016-05-07 06:01:22Z | http://piczard.com | http://codecarvings.com

نوشته قیمت واحدهای مسکونی زیر همکف اولین بار در وبلاگ ملک بان 24 پدیدار شد.